{"id":2454,"date":"2025-04-17T22:43:35","date_gmt":"2025-04-18T01:43:35","guid":{"rendered":"https:\/\/cidadenoar.com\/?p=2454"},"modified":"2025-07-26T17:53:54","modified_gmt":"2025-07-26T20:53:54","slug":"a-complexa-teia-da-propriedade-condominial-no-brasil-analise-dogmatica-e-desafios-normativos-a-luz-do-provimento-cnj-no-169-2024","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cidadenoar.com\/global\/politica\/a-complexa-teia-da-propriedade-condominial-no-brasil-analise-dogmatica-e-desafios-normativos-a-luz-do-provimento-cnj-no-169-2024\/","title":{"rendered":"A Complexa Teia da Propriedade Condominial no Brasil: An\u00e1lise Dogm\u00e1tica e Desafios Normativos \u00e0 Luz do Provimento CNJ n\u00ba 169\/2024"},"content":{"rendered":"\n

Sobre a Autora: Bruna Sobczack<\/strong>. Bacharela em Direito, p\u00f3s-graduanda em Direito Notarial, Registral, Negocial e Imobili\u00e1rio, com especializa\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m em Planejamento e Restitui\u00e7\u00e3o Tribut\u00e1ria. Colunista do\u00a0Portal Cidade no Ar, onde escreve sobre temas jur\u00eddicos e cont\u00e1beis com uma abordagem clara e acess\u00edvel. Atualmente cursa Ci\u00eancias Cont\u00e1beis, integrando conhecimentos das \u00e1reas jur\u00eddica e fiscal. Aprovada nos concursos para Procuradora dos Munic\u00edpios de Guabiruba\/SC e Brusque\/SC, e em 1\u00ba lugar no concurso da CELESC. Tamb\u00e9m foi aprovada no concurso para Professora de Direito do Munic\u00edpio de Bombinhas\/SC.<\/em> \ud83d\udccc Acompanhe seus conte\u00fados em<\/em> www.brunasobczack.com.br<\/a><\/p>\n\n\n\n

Resumo:<\/strong> O presente artigo jur\u00eddico visa aprofundar a an\u00e1lise da propriedade condominial no ordenamento jur\u00eddico brasileiro, permeando sua evolu\u00e7\u00e3o hist\u00f3rica, natureza jur\u00eddica multifacetada e os desafios interpretativos suscitados pela coexist\u00eancia da Lei n\u00ba 4.591\/64 e do C\u00f3digo Civil de 2002. Particular \u00eanfase ser\u00e1 conferida aos recentes impactos do Provimento n\u00ba 169\/2024 do Conselho Nacional de Justi\u00e7a (CNJ) no registro da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e da institui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio edil\u00edcio, buscando oferecer uma perspectiva dogm\u00e1tica consistente e relevante para a comunidade jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n

Palavras-chave:<\/strong> Propriedade Condominial; Incorpora\u00e7\u00e3o Imobili\u00e1ria; Registro de Im\u00f3veis; Provimento CNJ n\u00ba 169\/2024; Natureza Jur\u00eddica; Evolu\u00e7\u00e3o Hist\u00f3rica.<\/p>\n\n\n\n

1. Introdu\u00e7\u00e3o: A Centralidade da Propriedade Condominial no Direito Imobili\u00e1rio Brasileiro<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A propriedade condominial, caracterizada pela simbiose entre o dom\u00ednio privativo sobre unidades aut\u00f4nomas e a titularidade comum sobre as \u00e1reas de uso coletivo<\/strong>, configura um instituto jur\u00eddico de crescente protagonismo no cen\u00e1rio imobili\u00e1rio nacional. Sua trajet\u00f3ria normativa, desde as remotas previs\u00f5es nas Ordena\u00e7\u00f5es Filipinas at\u00e9 a densa disciplina estabelecida pelo C\u00f3digo Civil de 2002 (Lei n\u00ba 10.406\/02) e pela ainda vigente Lei n\u00ba 4.591\/64, reflete a cont\u00ednua adapta\u00e7\u00e3o do direito \u00e0 complexidade das rela\u00e7\u00f5es sociais e econ\u00f4micas inerentes \u00e0 vida em edifica\u00e7\u00f5es multifamiliares.<\/p>\n\n\n\n

Nesse contexto din\u00e2mico, o presente artigo se prop\u00f5e a realizar uma an\u00e1lise aprofundada da propriedade condominial no Brasil, com o objetivo de elucidar os intrincados aspectos dogm\u00e1ticos e os desafios interpretativos que permeiam o tema. Em especial, deter-se-\u00e1 sobre as relevantes altera\u00e7\u00f5es normativas introduzidas pelo Provimento n\u00ba 169\/2024 do Conselho Nacional de Justi\u00e7a (CNJ)<\/strong>, que impactam diretamente os procedimentos de registro da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e da institui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio edil\u00edcio, atos registrais de import\u00e2ncia capital para a seguran\u00e7a jur\u00eddica dos empreendimentos e para a consolida\u00e7\u00e3o dos direitos dos adquirentes.<\/p>\n\n\n\n

2. Ra\u00edzes Hist\u00f3ricas e a Dualidade Normativa: Lei n\u00ba 4.591\/64 e C\u00f3digo Civil de 2002<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A g\u00eanese da propriedade condominial no Brasil remonta ao per\u00edodo colonial, encontrando seus primeiros delineamentos nas Ordena\u00e7\u00f5es Filipinas. Contudo, foi apenas no s\u00e9culo XX que a mat\u00e9ria ganhou contornos jur\u00eddicos mais definidos, impulsionada pelo crescimento urbano e pela necessidade de regulamenta\u00e7\u00e3o das edifica\u00e7\u00f5es em planos horizontais. O Decreto n\u00ba 5.481\/28 representou um marco inicial ao distinguir as partes comuns das exclusivas, pavimentando o caminho para a promulga\u00e7\u00e3o da Lei n\u00ba 4.591\/64, diploma que inaugurou uma sistem\u00e1tica espec\u00edfica para o condom\u00ednio edil\u00edcio e a incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Com a entrada em vigor do C\u00f3digo Civil de 2002, que dedicou um cap\u00edtulo pr\u00f3prio ao condom\u00ednio edil\u00edcio (artigos 1.331 a 1.358), instaurou-se um debate doutrin\u00e1rio acerca da revoga\u00e7\u00e3o ou derroga\u00e7\u00e3o da legisla\u00e7\u00e3o anterior<\/strong>. Conforme bem pontuado no material analisado, a orienta\u00e7\u00e3o predominante, e que se coaduna com a hermen\u00eautica jur\u00eddica, \u00e9 a de que a Lei n\u00ba 4.591\/64 permanece vigente em rela\u00e7\u00e3o aos aspectos n\u00e3o expressamente tratados pelo C\u00f3digo Civil<\/strong>, como a disciplina da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e de certas modalidades condominiais at\u00edpicas, a exemplo do condom\u00ednio de lotes. Essa dualidade normativa exige do int\u00e9rprete um exerc\u00edcio constante de harmoniza\u00e7\u00e3o e aplica\u00e7\u00e3o subsidi\u00e1ria das normas, a fim de conferir seguran\u00e7a jur\u00eddica \u00e0s rela\u00e7\u00f5es condominiais.<\/p>\n\n\n\n

3. O Registro da Incorpora\u00e7\u00e3o e da Institui\u00e7\u00e3o do Condom\u00ednio: As Inova\u00e7\u00f5es do Provimento CNJ n\u00ba 169\/2024<\/strong><\/p>\n\n\n\n

O registro da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e da institui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio constituem etapas fundamentais para a regular constitui\u00e7\u00e3o da propriedade condominial, conferindo publicidade e oponibilidade erga omnes<\/em> aos direitos dela decorrentes. Nesse contexto, o Provimento n\u00ba 169\/2024 do CNJ introduziu altera\u00e7\u00f5es significativas no C\u00f3digo Nacional de Normas, com o objetivo de esclarecer e uniformizar os procedimentos registrais<\/strong> relacionados a esses atos.<\/p>\n\n\n\n

A inclus\u00e3o do artigo 440-AN ao C\u00f3digo Nacional de Normas representa um esfor\u00e7o do CNJ em dissipar controv\u00e9rsias interpretativas<\/strong> suscitadas pela reda\u00e7\u00e3o do \u00a7 15 do artigo 32 da Lei n\u00ba 4.591\/64, com a reda\u00e7\u00e3o dada pela Lei n\u00ba 14.382\/2022. Tal dispositivo estabeleceu que “o registro do memorial de incorpora\u00e7\u00e3o da institui\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio de suas fra\u00e7\u00f5es ideais constitui ato registral \u00fanico”. A interpreta\u00e7\u00e3o literal poderia levar \u00e0 conclus\u00e3o de que o registro da institui\u00e7\u00e3o e especifica\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio propriamente dito seria dispens\u00e1vel.<\/p>\n\n\n\n

Contudo, o Provimento n\u00ba 169\/2024, em conson\u00e2ncia com o entendimento consolidado pelo CNJ, reafirma que o registro \u00fanico referente \u00e0 incorpora\u00e7\u00e3o e \u00e0 institui\u00e7\u00e3o sobre fra\u00e7\u00f5es ideais n\u00e3o se confunde com o registro da institui\u00e7\u00e3o e especifica\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio edil\u00edcio<\/strong>. Essa distin\u00e7\u00e3o \u00e9 crucial, pois o registro da institui\u00e7\u00e3o e especifica\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio \u00e9 o ato que efetivamente individualiza as unidades aut\u00f4nomas, descreve as \u00e1reas comuns e estabelece o regramento jur\u00eddico do condom\u00ednio por meio da conven\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Ademais, a Lei n\u00ba 14.382\/2022 facultou a abertura de matr\u00edcula para a fra\u00e7\u00e3o ideal correspondente a determinada unidade aut\u00f4noma ap\u00f3s o registro da incorpora\u00e7\u00e3o, mas antes da institui\u00e7\u00e3o e especifica\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio<\/strong>. Essa possibilidade visa facilitar a aliena\u00e7\u00e3o das unidades na planta, mas n\u00e3o exime a posterior realiza\u00e7\u00e3o do registro da institui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio para a plena constitui\u00e7\u00e3o da propriedade condominial. A orienta\u00e7\u00e3o do CNJ, conforme explicitado no material analisado, busca garantir a seguran\u00e7a jur\u00eddica e a clareza dos atos registrais, evitando interpreta\u00e7\u00f5es equivocadas que poderiam comprometer os direitos dos adquirentes e a regularidade dos empreendimentos imobili\u00e1rios.<\/p>\n\n\n\n

4. A Natureza Jur\u00eddica Multifacetada do Condom\u00ednio Edil\u00edcio: Do Direito Real \u00e0 Personalidade An\u00f4mala<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A natureza jur\u00eddica do condom\u00ednio edil\u00edcio \u00e9 um tema que suscita ricas discuss\u00f5es doutrin\u00e1rias<\/strong>, com diversas correntes buscando enquadr\u00e1-lo em categorias jur\u00eddicas preexistentes. Embora minoritariamente, h\u00e1 quem o defenda como pessoa jur\u00eddica ou como uma universalidade de bens. Contudo, a doutrina majorit\u00e1ria e a jurisprud\u00eancia dominante<\/strong> inclinam-se pela sua caracteriza\u00e7\u00e3o como uma esp\u00e9cie sui generis de direito real de propriedade<\/strong>, pautada na intr\u00ednseca liga\u00e7\u00e3o entre a propriedade exclusiva da unidade aut\u00f4noma e a copropriedade das \u00e1reas comuns.<\/p>\n\n\n\n

Essa concep\u00e7\u00e3o, defendida por renomados juristas como Caio M\u00e1rio da Silva Pereira, real\u00e7a a fus\u00e3o complexa de dom\u00ednios<\/strong> exercidos em car\u00e1ter exclusivo e em regime de comunh\u00e3o, conforme as limita\u00e7\u00f5es legais e convencionais. A indivisibilidade dessa rela\u00e7\u00e3o org\u00e2nica impede a ado\u00e7\u00e3o de uma forma de exerc\u00edcio da propriedade sem a outra, refor\u00e7ando a singularidade da natureza jur\u00eddica do condom\u00ednio edil\u00edcio.<\/p>\n\n\n\n

No plano processual, embora n\u00e3o possua personalidade jur\u00eddica para fins de direito material, o condom\u00ednio edil\u00edcio \u00e9 dotado de capacidade processual<\/strong>, podendo figurar ativa e passivamente em ju\u00edzo na defesa dos seus interesses coletivos. Essa personalidade an\u00f4mala<\/strong> confere ao condom\u00ednio a aptid\u00e3o para gerenciar seus neg\u00f3cios econ\u00f4micos, sociais e jur\u00eddicos, sem equipar\u00e1-lo integralmente a uma pessoa jur\u00eddica de direito privado. Importante ressaltar, conforme mencionado no material de estudo, que essa natureza jur\u00eddica espec\u00edfica tem implica\u00e7\u00f5es pr\u00e1ticas relevantes, como o afastamento da aplica\u00e7\u00e3o do C\u00f3digo de Defesa do Consumidor (CDC) nas rela\u00e7\u00f5es entre o condom\u00ednio e seus cond\u00f4minos, dada a aus\u00eancia da figura de fornecedor t\u00edpica das rela\u00e7\u00f5es consumeristas.<\/p>\n\n\n\n

5. Desafios Contempor\u00e2neos: Loca\u00e7\u00e3o por Plataformas Digitais e Uso Exclusivo de \u00c1reas Comuns<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A din\u00e2mica da propriedade condominial \u00e9 constantemente tensionada por novas pr\u00e1ticas sociais e interpreta\u00e7\u00f5es jurisprudenciais. A quest\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o de unidades aut\u00f4nomas por meio de plataformas digitais para hospedagens de curta dura\u00e7\u00e3o<\/strong> (inferior a 90 dias) ilustra um dos desafios contempor\u00e2neos que exigem a pondera\u00e7\u00e3o entre o direito de propriedade individual e os interesses da coletividade condominial.<\/p>\n\n\n\n

A jurisprud\u00eancia do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) tem se firmado no sentido de que, havendo previs\u00e3o expressa na conven\u00e7\u00e3o condominial de destina\u00e7\u00e3o exclusivamente residencial do edif\u00edcio<\/strong>, a explora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica das unidades para hospedagens de curta dura\u00e7\u00e3o, caracterizada pela alta rotatividade e transitoriedade, n\u00e3o se compatibiliza com essa destina\u00e7\u00e3o<\/strong>. Tal entendimento visa preservar o sossego, a salubridade e a seguran\u00e7a dos demais cond\u00f4minos, que legitimamente esperam um ambiente residencial com estabilidade e menor fluxo de pessoas estranhas.<\/p>\n\n\n\n

Outro ponto relevante reside na utiliza\u00e7\u00e3o exclusiva de \u00e1reas comuns por cond\u00f4minos ao longo de extenso per\u00edodo<\/strong>, muitas vezes com a anu\u00eancia t\u00e1cita ou expressa do condom\u00ednio. Em casos tais, a jurisprud\u00eancia do STJ tem aplicado o princ\u00edpio da boa-f\u00e9 objetiva<\/strong>, notadamente em suas vertentes da supressio<\/em> (perda do direito de exercer determinada faculdade jur\u00eddica pelo seu n\u00e3o exerc\u00edcio prolongado) e da surrectio<\/em> (surgimento de um direito em favor de algu\u00e9m em decorr\u00eancia de uma pr\u00e1tica reiterada), para preservar situa\u00e7\u00f5es f\u00e1ticas consolidadas pelo tempo<\/strong>. A manuten\u00e7\u00e3o de um uso exclusivo de \u00e1rea comum por mais de 30 anos, com autoriza\u00e7\u00e3o assemblear e realiza\u00e7\u00e3o de benfeitorias, exemplifica a aplica\u00e7\u00e3o desse princ\u00edpio, em detrimento da pretens\u00e3o de retomada pelo condom\u00ednio, em respeito \u00e0 leg\u00edtima expectativa dos cond\u00f4minos.<\/p>\n\n\n\n

6. Conclus\u00e3o: A Busca Cont\u00ednua por Seguran\u00e7a Jur\u00eddica na Propriedade Condominial<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A propriedade condominial no Brasil configura um instituto jur\u00eddico complexo e din\u00e2mico, marcado por uma rica evolu\u00e7\u00e3o hist\u00f3rica, uma natureza jur\u00eddica peculiar e a constante necessidade de adapta\u00e7\u00e3o \u00e0s novas realidades sociais e econ\u00f4micas. A coexist\u00eancia da Lei n\u00ba 4.591\/64 e do C\u00f3digo Civil de 2002 exige dos operadores do direito um esfor\u00e7o cont\u00ednuo de interpreta\u00e7\u00e3o e harmoniza\u00e7\u00e3o, a fim de conferir seguran\u00e7a jur\u00eddica \u00e0s rela\u00e7\u00f5es condominiais.<\/p>\n\n\n\n

As recentes altera\u00e7\u00f5es normativas, como as introduzidas pelo Provimento n\u00ba 169\/2024 do CNJ, demonstram a preocupa\u00e7\u00e3o do legislador e dos \u00f3rg\u00e3os reguladores em aprimorar os procedimentos registrais e dissipar controv\u00e9rsias interpretativas, especialmente no que concerne ao registro da incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e da institui\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio edil\u00edcio. A correta compreens\u00e3o da natureza jur\u00eddica do condom\u00ednio, dos requisitos e procedimentos registrais, bem como das orienta\u00e7\u00f5es jurisprudenciais consolidadas, revela-se essencial para a atua\u00e7\u00e3o dos profissionais do direito e para a garantia da estabilidade e da previsibilidade nas intrincadas rela\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias condominiais no Brasil.<\/p>\n\n\n\n

Refer\u00eancias<\/strong><\/p>\n\n\n\n

BRASIL. Lei n\u00ba 10.406, de 10 de janeiro de 2002<\/em>. Institui o C\u00f3digo Civil. Di\u00e1rio Oficial da Uni\u00e3o: se\u00e7\u00e3o 1, Bras\u00edlia, DF, 11 jan. 2002.<\/p>\n\n\n\n

BRASIL. Lei n\u00ba 6.015, de 31 de dezembro de 1973<\/em>. Disp\u00f5e sobre os registros p\u00fablicos. Di\u00e1rio Oficial da Uni\u00e3o: se\u00e7\u00e3o 1, Bras\u00edlia, DF, 1\u00ba jan. 1974.<\/p>\n\n\n\n

BRASIL. Lei n\u00ba 14.382, de 27 de junho de 2022<\/em>. Altera as Leis n\u00bas 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros P\u00fablicos), 6.766, de 19 de dezembro de 1979 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano), 8.935, de 18 de novembro de 1994 (Lei dos Cart\u00f3rios), 11.977, de 7 de julho de 2009 (Programa Minha Casa, Minha Vida), e 13.465, de 11 de julho de 2017, para aperfei\u00e7oar as normas relativas aos registros p\u00fablicos, ao cadastro territorial multifinalit\u00e1rio e \u00e0s incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias; disp\u00f5e sobre a identifica\u00e7\u00e3o civil nacional; altera a Lei n\u00ba 13.105, de 16 de mar\u00e7o de 2015 (C\u00f3digo de Processo Civil); e d\u00e1 outras provid\u00eancias. Di\u00e1rio Oficial da Uni\u00e3o: se\u00e7\u00e3o 1, Bras\u00edlia, DF, 28 jun. 2022.<\/p>\n\n\n\n

CONSELHO NACIONAL DE JUSTI\u00c7A (Brasil). Provimento n\u00ba 169, de 05 de fevereiro de 2024<\/em>. Altera o Provimento n\u00ba 88, de 1\u00ba de outubro de 2019, que institui o C\u00f3digo Nacional de Normas do Servi\u00e7o Extrajudicial da Corregedoria Nacional de Justi\u00e7a do Conselho Nacional de Justi\u00e7a \u2013 CNN\/CNJ. Bras\u00edlia, DF, 2024. Dispon\u00edvel em: https:\/\/www.cnj.jus.br<\/a>. Acesso em: 17 abr. 2025.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Sobre a Autora: Bruna Sobczack. Bacharela em Direito, p\u00f3s-graduanda em Direito Notarial, Registral, Negocial e Imobili\u00e1rio, com especializa\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m em Planejamento e Restitui\u00e7\u00e3o Tribut\u00e1ria. Colunista do\u00a0Portal Cidade no Ar, onde escreve sobre temas jur\u00eddicos e cont\u00e1beis com uma abordagem clara e acess\u00edvel. Atualmente cursa Ci\u00eancias Cont\u00e1beis, integrando conhecimentos das \u00e1reas jur\u00eddica e fiscal. Aprovada nos…<\/p>\n","protected":false},"author":22,"featured_media":2430,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[374],"tags":[],"class_list":["post-2454","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-politica"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/cidadenoar.com\/global\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2454","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/cidadenoar.com\/global\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/cidadenoar.com\/global\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cidadenoar.com\/global\/wp-json\/wp\/v2\/users\/22"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cidadenoar.com\/global\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2454"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/cidadenoar.com\/global\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2454\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cidadenoar.com\/global\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2430"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/cidadenoar.com\/global\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2454"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/cidadenoar.com\/global\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2454"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/cidadenoar.com\/global\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2454"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}