Mercado imobiliário aponta necessidade de revisão do Plano Diretor de Belo Horizonte

O novo Plano Diretor de Belo Horizonte entrou em vigor com a promessa de adequar a capital aos Objetivos do Desenvolvimento Sustentável (ODS) estabelecidos pela Organização das Nações Unidas (ONU). Depois de discussões sobre o adiamento da entrada em vigor de algumas regras, que passaram a valer no dia 5 de fevereiro, entidades representativas do mercado imobiliário seguem em diálogo com a Prefeitura para tentar rever a proibição de alteração do Plano Diretor por oito anos.
 
O setor aponta que a mudança mais significativa trazida pela nova legislação, que foi a redução do coeficiente de aproveitamento nas áreas centrais, pode afetar a viabilidade econômica dos negócios imobiliários. Na avaliação do vice-presidente da área das Corretoras de Imóveis da CMI/Secovi-MG (Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais), Leirson Cunha, a nova lei tem pontos positivos e negativos. "Sem modificações, cidades do entorno de Belo Horizonte, como Nova Lima, Contagem, Betim, tendem a atrair os investimentos", alerta Cunha, que também é presidente da Netimóveis Belo Horizonte.

"O Plano já está em vigor e tem coisas boas, importantes para a cidade. Mas existem pontos que precisam ser mais debatidos e que podem atrapalhar o desenvolvimento econômico e o ritmo de crescimento da construção civil na cidade", complementa. Um dos pontos mais importantes que precisa ser avaliado é em relação aos cálculos da outorga onerosa, valores que construtores terão que pagar para implantar projetos com área superior à prevista para determinada região, o que poderia inviabilizar o setor da construção.

A proposta do Plano Diretor é a criação de “centralidades”, expandindo o comércio de bairro para diminuir a dependência da área central da cidade e criando vias mais adensadas dentro dos bairros. "Essas áreas ainda teriam o estímulo do Poder Público, que utilizaria os recursos vindos da outorga. Dessa forma, ao longo dos anos, as centralidades já desenvolvidas teriam uma população que reside e trabalha nelas", explica Cristina Santana, arquiteta e urbanista da K2 Arquitetura, parceira da Netimóveis.

O impacto negativo na construção civil atinge especialmente o valor do metro quadrado para a produção de novas unidades imobiliárias. "Com a extinção do coeficiente de aproveitamento básico de transição, passa a valer para toda a cidade o coeficiente de aproveitamento básico de 1.0 ou menos para as áreas de preservação ambiental. Isso representa um aumento direto no valor do metro quadrado de venda dos imóveis, uma vez que, para atingir os coeficientes de aproveitamento acima do básico, será necessária a aquisição de potencial construtivo adicional por meio dos instrumentos de política urbana", aponta Cristina.

Na avaliação de Leirson Cunha, esse novo custo impacta negativamente o fluxo de caixa das obras, encarecendo o produto final. "Corremos um sério risco de perder muitos recursos financeiros que poderiam vir para BH, além de um enorme efeito colateral em ter que subsidiar quase que compulsoriamente com nossa infraestrutura, como equipamentos de saúde e educação, uma vez que o coração econômico de nosso estado é nossa capital", afirma. O impacto disso já é sentido na migração de construtoras para as cidades vizinhas. "Muitas empresas já se anteciparam e estão transferindo seus ativos no mercado imobiliário para cidades da região metropolitana", ressalta.

O vice-presidente da CMI/Secovi-MG também destaca os impactos na aquisição de imóveis para a população de média e baixa rendas na cidade. "Vai ficar mais caro construir e morar em Belo Horizonte, o que acaba prejudicando as pessoas que ganham menos. Na prática, quem sofre é o cidadão de Belo Horizonte que arcará inevitavelmente com mais custos e impostos, sem falar na perda significativa do número de empregos e na diminuição abrupta na representatividade do setor no PIB", aponta.