11/11/2022 às 12h02min - Atualizada em 15/11/2022 às 00h03min

4 passos para realizar a venda de um imóvel alugado que assegure os direitos de todos os envolvidos

* Por Lidiane Praxedes Oliveira da Costa

SALA DA NOTÍCIA Redação
 

A título de investimento, ter um imóvel alugado é sinônimo de estabilidade financeira a muitas famílias. Isto porque a verba com os aluguéis compõe a renda familiar e possibilita não só uma vida mais confortável, como assegura um refrigério para os compromissos do dia a dia.

 

Nesse sentido, a liquidez desse patrimônio também é muito interessante, já que, via de regra, é ágil. 

 

Assim, para investidores desse mercado, a aquisição de imóveis já alugados é ainda mais atrativa, posto que existe garantia de rendimento no patrimônio adquirido. 

 

O cenário acima exposto é, realmente, o “mundo ideal”. Mas, como nem só de “mundo ideal” vivemos, o que acontece quando se adquire um imóvel alugado e não há interesse na manutenção do contrato de locação? E mais, e quando existe recusa do locatário na desocupação? 

 

Infelizmente, essas situações são bem comuns, fato inclusive comprovado pelas milhares de ações sobre essas matérias que tramitam em nosso Poder Judiciário. Para realizar esse processo, de forma que assegure os direitos de todas as partes envolvidas, é fundamental seguir algumas recomendações.

 
  1. Apoio de um profissional especializado
 

O primeiro passo, e talvez o mais importante deles, já que é capaz de evitar todos esses conflitos e ações judiciais, é certificar-se de ter um contrato de locação preparado por um profissional especializado. Esse contrato trará segurança àquele que estiver vendendo o imóvel.

 

Em consonância com essa etapa, um contrato de compra e venda preparado por um especialista também é fundamental, pois é esse instrumento que assegurará os direitos e deveres de vendedor e comprador.

 
  1. Seguir os passos exigidos pela Lei de Locações
 

Passadas essas considerações iniciais e imaginando que todos os instrumentos contratuais foram preparados por profissionais capacitados, encontram-se equilibrados e em conformidade com a legislação vigente, é importante pontuar o passo a passo exigido pela Lei de Locações nessas hipóteses:

 
  • Quando um locador decide vender um imóvel alugado, é obrigado a oferecer primeiro ao locatário. E essa oferta deve ser em idênticas condições comerciais à oferta que será levada ao mercado;
  • Caso o locatário manifeste desinteresse na aquisição do imóvel, ou omita-se em responder sobre seu direito de preferência no prazo de 30 dias, seu direito será considerado “caducado”;
  • Não exercido o direito de preferência, o imóvel poderá ser ofertado a terceiros;
  • O comprador do imóvel, chamado pela lei como “adquirente”, tem o prazo de até 90 dias para denunciar o contrato de locação, contados da data de registro da venda, ou do compromisso. Caso não o faça neste prazo, será presumido que concorda que a locação seja mantida;
  • Prevê o artigo 8º da Lei do Inquilinato que, denunciado o contrato, o inquilino terá o prazo de 90 dias para desocupação.
 
  1. Ingressar com medida judicial 
 

Quando existe resistência do inquilino em desocupar o imóvel, é de suma importância que o adquirente ingresse com a medida judicial cabível a fim de resguardar os seus direitos de propriedade, como bem nos ensina o Código Civil, em seu artigo 1228: 

 

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

 
  1. Assegurar agilidade e garantias
 

Considerando todas as intempéries que envolvem um processo judicial, a agilidade é fator imperioso. 

 

Além disso, é importante deixar claro que não há qualquer impedimento ao locador para a venda de um imóvel alugado. Equivocadamente, alguns inquilinos supõem que o contrato de locação pode representar alguma garantia, a ponto de evitar a venda do imóvel enquanto estiver em vigência. 

 

O contrato de locação vigente não pode evitar a venda do imóvel, mas existe uma brecha legal que obriga o comprador a respeitar o contrato até o seu fim.

 

Se o contrato de locação for por tempo determinado, contiver cláusula de vigência na hipótese de alienação e estiver averbado na matrícula do imóvel, a venda não garantirá ao comprador o direito de imissão na posse antes do término do contrato. Assim, o locatário tem a mínima garantia de que seu contrato de locação será respeitado até sua conclusão.

 

Embora todo esse passo a passo pareça simples, ainda existe muita confusão sobre esse tema, seja em razão de um contrato omisso ou mal redigido, ou simplesmente pelo desconhecimento das normas aplicáveis, ou, ainda, eventual má fé de qualquer dos envolvidos.

 

Como sempre, certificar-se de contar com um apoio profissional especializado pode garantir uma grande economia com problemas. 


* Lidiane Praxedes Oliveira da Costa é advogada com atuação em direito empresarial e direito imobiliário, com mais de 16 anos de experiência. Enfatiza sua atividade em estratégias de desjudicialização de conflitos, com o objetivo de prezar pela segurança jurídica nas relações empresariais, e, consequentemente, implementar soluções para otimizar o  lucro, aumentar os rendimentos e mitigar os riscos das atividades corporativas.
 
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